Pourquoi créer une société civile immobilière ?

13 mai 2022

Pour tous ceux qui prévoient d’investir dans l’immobilier de rapport ou désirent tout simplement enrichir leur patrimoine, il existe de nombreux avantages à créer une société civile immobilière, ou SCI. Fiscalité, gestion, organisation, on vous dit tout sur les points forts de ce statut juridique de société. Alors, quel est l’intérêt de créer une SCI ?

Une SCI pour acheter un bien immobilier à plusieurs

Une société civile immobilière offre un excellent moyen d’investir à plusieurs dans l’immobilier. Il peut s’agir d’un projet familial, ou encore d’une création menée entre collaborateurs. Dans tous les cas, la règle est simple : le nombre de parts sociales détenues est proportionnel à l’apport financier de chacun. En clair : plus vous investissez, plus le nombre de vos parts est important. C’est une façon simple de matérialiser votre participation au projet.

C’est aussi grâce à ce système que vous et vos associés allez faciliter la gestion des opérations immobilières. Vous pouvez mener ces opérations à plusieurs, et ainsi augmenter votre pouvoir d’achat. Au moment de la redistribution, le partage des parts sociales est toujours effectué sur la base du montant investi.

La SCI vous permet de choisir votre régime d’imposition

Autre avantage notable de la société civile immobilière : le choix du régime d’imposition. Vous pouvez en effet opter pour :

  • le régime des sociétés de personne. Vous devrez donc déclarer les bénéfices de votre SCI dans votre déclaration de revenus.
  • le régime de l’impôt sur les sociétés. Dans ce cas, l’IS présente quelques atouts qu’il convient d’examiner.

Le régime de l’impôt sur les sociétés ne concerne que les revenus de votre société. La fiscalité peut donc en être plus avantageuse, en particulier parce que l’immeuble dans lequel vous avez investi va faire l’objet d’un amortissement. Celui-ci peut être déduit de votre résultat imposable.

S’il s’avère que vous êtes déjà fortement imposé à l’IR, la déclaration des revenus de votre SCI à l’IS peut vous permettre de réduire le poids fiscal des loyers perçus. Attention toutefois, si vous décidez de distribuer entre associés les bénéfices de votre SCI, les loyers imposés à l’IS dans un premier temps, le seront à l’IR dans un second temps.

La société civile immobilière facilite la transmission de votre patrimoine immobilier

Partons du cas le plus simple : vous souhaitez quitter la SCI et transmettre vos parts sociales à l’un de vos associés. Si tous les membres de la société civile immobilière acceptent cette cession, la transmission de vos parts sociales se déroule très facilement. Vous pouvez de plus aménager les statuts de la SCI pour rendre la cession de parts sociales encore plus rapide (sans forcément passer par l’accord de tous les associés).

Si vous désirez transmettre votre patrimoine immobilier à un membre de la famille, la transmission de parts sociales est plus rapide et moins onéreuse qu’une transmission classique. De plus, vous pouvez transmettre vos parts graduellement.

La transmission des parts de la SCI permet également d’éviter les problèmes d’indivision en cas de décès du propriétaire. Chaque enfant reçoit le nombre de parts prévu, et peut, le cas échéant, les revendre à ses associés.

Vos statuts, vos règles de fonctionnement

La société civile immobilière correspond à un statut juridique de société dont la structure est personnalisable (sous certaines conditions). Au moment de sa création, vous devez désigner un ou plusieurs gestionnaires. Ceux-ci seront chargés de tenir la comptabilité de la SCI, et de convoquer les réunions ordinaires et extraordinaires.

Ainsi, vous pouvez fixer dans les statuts vos règles de fonctionnement en ce qui concerne les prises de décision, notamment pour éviter les blocages en cas de désaccord. Dans le cas où un membre de la SCI souhaiterait céder ses parts à un tiers, il est également possible d’assouplir les clauses qui régissent les conditions d’accord. Par exemple, les statuts de la SCI peuvent prévoir une liberté de cession dans le cas où vous souhaiteriez transmettre vos parts sociales à un membre de votre famille.

Une plus-value revalorisée avec les sociétés civiles immobilières

Dans le cas d’une revente de bien immobilier avec plus-value, les conditions d’abattement fiscal varient selon que vous avez réalisé cet investissement en personne physique, ou sous le statut d’une SCI.

Cela signifie que si vous décidez de mettre en vente un immeuble acheté en nom propre seulement 4 ans après l’avoir acheté, vous ne bénéficiez d’aucun abattement sur la plus-value réalisée (celui-ci ne se met en place qu’à partir de la 6e année).

En revanche, la durée de détention de l’immobilier en SCI se calcule du point de vue de l’associé, c’est-à-dire de la date de son entrée dans la société civile immobilière, et non de l’acquisition du bien.

Un patrimoine immobilier protégé en cas de difficultés professionnelles

Créer une société civile immobilière vous permet de protéger votre bien immobilier en cas de difficultés professionnelles. En effet, les créanciers de votre entreprise ne pourront pas récupérer l’immeuble qui héberge votre activité professionnelle, car celui-ci est protégé par la SCI.

Une SCI pour faciliter la transmission de votre entreprise

Si vous décidez de revendre votre entreprise, le fait de scinder l’immobilier et le professionnel par le biais d’une SCI vous permet de diminuer le coût d’achat de l’entreprise pour l’acquéreur. L’immobilier pèse en effet très lourd dans ce type de transaction. Vous vendez donc votre entreprise plus facilement, en gardant la possibilité de louer votre immeuble au nouveau dirigeant.

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