Conditions, déclarations, amortissement : tout comprendre de la LMNP !

La location meublée non professionnelle (LMNP) a le vent en poupe ! Et c’est bien normal : ce statut permet aux propriétaires bailleurs de générer des revenus locatifs tout en bénéficiant de réductions d’impôts. Vous êtes tenté d’investir dans l’immobilier pour louer votre logement meublé ? Le Cabinet Mosselmans vous dit tout ce qu’il faut savoir sur l’activité de LMNP ! 

Qu’est-ce que la location meublée non professionnelle (LMNP) ? 

La location meublée non professionnelle ou LMNP est un statut destiné aux propriétaires fonciers qui souhaitent mettre en location un bien à usage d’habitation meublé. Ce statut leur permet de bénéficier d’une fiscalité avantageuse. 

Vous avez acheté un bien immobilier et vous souhaitez le louer meublé ? Si vous êtes éligible aux critères de la LMNP, vous pourrez percevoir des revenus locatifs non imposés et récupérer la TVA sous certaines conditions.

Si vous ne remplissez pas les conditions de la LMNP, vous serez considéré comme un loueur de meublé professionnel (LMP). Dans ce cas, vous devrez vous inscrire au Registre du commerce et des sociétés (RCS).

Vous hésitez entre les statuts de LMNP et de LMP ? Demandez conseil à un expert-comptable spécialisé !

Quels sont les critères pour devenir loueur de meublé non professionnel (LMNP) ?

Tout contribuable français peut devenir loueur de meublé non professionnel (LMNP) à condition de ne pas être enregistré en tant que loueur de meublé professionnel (LMP). L’accès au statut et à ses avantages fiscaux dépend de certaines conditions liées au bien immobilier et au montant des loyers perçus.

Une maison ou un appartement mis en location meublée non professionnelle peut être acheté neuf ou ancien : 

• Un bien neuf doit être mis en LMNP dans le mois qui suit sa livraison.
• Un bien ancien doit être mis en LMNP dans le mois qui suit l’achat immobilier.

Pour être éligible au statut LMNP, vos revenus locatifs ne doivent pas excéder 23 000 € par an ou la somme des revenus de votre foyer fiscal. Le dépassement de l’un de ces deux plafonds vous requalifie automatiquement comme loueur de meublé professionnel (LMP).

Quel type de bien immobilier peut être loué meublé en LMNP ?

En général, les investisseurs en LMNP choisissent d’acheter dans une résidence de services de type résidence de séniors (EHPAD), résidence étudiante, résidence d’affaires ou résidence de tourisme.

Vous préférez acheter un studio ou un appartement dans un immeuble classique ? Aucun problème ! Assurez-vous simplement que le logement que vous proposez à la location répond bien aux conditions de confort minimales prévues par la loi :

• une superficie de 9 m² minimum ; 
• une hauteur sous plafond de 2,20 m minimum. 

Par ailleurs, si vous achetez un appartement dans une copropriété pour le mettre en LMNP, vérifiez bien que le règlement de copropriété autorise la location meublée.

Dans tous les cas, le bien loué doit répondre à des critères d’ameublement et d’équipement très précis pour être considéré comme un logement d’habitation meublé par l’administration fiscale. Tout manquement à cette obligation peut entraîner un litige avec votre locataire et requalifier votre bien en logement vide !

Quels sont les avantages fiscaux de la LMNP ?

Au moment de lancer votre activité de LMNP, vous avez le choix entre deux régimes d’imposition très intéressants : le régime micro-BIC et le régime réel simplifié. Chacun des deux présente des avantages en fonction de votre situation.

Le régime micro-BIC

Les loyers perçus dans le cadre de votre location meublée sont considérés par les impôts comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ces recettes locatives sont soumises au barème progressif de l’impôt sur le revenu. 

En dessous de 77 700 € de revenus locatifs sur l’année, vous avez droit au régime micro-BIC. Ce régime simplifié vous permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire venant réduire votre assiette d’imposition.

Cet abattement s’élève à :

• 50 % du montant total des loyers et charges locatives pour une location meublée longue durée.
• 30 %, 50 % ou 71 % pour une location saisonnière, selon la localisation du bien. 

Cette réduction fiscale vise à compenser les frais liés à votre activité de loueur de meublé non professionnel. Si ces frais sont supérieurs à l’abattement, il peut être plus intéressant pour vous d’opter pour le régime réel simplifié.

Le régime réel simplifié

Au-delà de 77 700 € de revenus locatifs, vous basculez automatiquement dans le régime réel simplifié. Ce régime vous permet de déduire toutes vos charges de votre assiette d’imposition. Vous pouvez par exemple déduire les intérêts de votre emprunt immobilier ou les frais de gestion de votre agence immobilière.

Mais ce n’est pas tout ! Vous pouvez également profiter des effets de l’amortissement en comptabilité sur vos revenus imposables. Voici comment cela fonctionne :

• La dévalorisation liée à l’usure et à l’usage de votre bien, de votre mobilier et de vos travaux est enregistrée dans votre comptabilité. 
• Grâce à ce mécanisme comptable, la perte de valeur de vos biens vient réduire votre bénéfice imposable pendant plusieurs années.
• L’amortissement de votre bien immobilier peut s’étaler sur une durée allant jusqu’à 30 ans et vos meubles peuvent être amortis sur une durée de 7 ans. 

Enfin, avec le régime réel simplifié, vous pouvez comptabiliser un déficit et le reporter sur les 10 années suivantes.

Pour choisir le régime fiscal le plus avantageux pour vous, demandez conseil à votre expert-comptable !

Comment déclarer les revenus locatifs d’une LMNP ?

Au moment de votre déclaration annuelle de revenus, vous allez déclarer les recettes locatives perçues pendant l’année civile écoulée. Pour cela, vous devez procéder en fonction du régime d’imposition dont vous relevez :

• Si vous êtes imposable au régime micro-BIC, vous utiliserez le formulaire 2042 C-Pro.
• Si vous êtes imposable au régime réel simplifié, vous devrez remplir le formulaire 2031-SD, sans oublier de déduire vos charges. Vous reporterez ensuite votre résultat dans la rubrique « revenus des locations meublées non professionnelles » du formulaire 2042 C-Pro.

Vous avez acheté votre bien loué meublé dans une résidence de services neuve ? Dans ce cas, vous pouvez récupérer la TVA sur le prix d’acquisition.

Enfin, sachez qu’en tant que propriétaire bailleur en LMNP, vous êtes redevable de la cotisation foncière des entreprises (CFE).

Comment se lancer dans l’activité de LMNP ?

Une fois le bien acheté et équipé selon la réglementation en vigueur, vous devez vous déclarer en tant que loueur de meublé non professionnel.

Pour cela :

• Rendez-vous sur le site du guichet unique de l’INPI dans les 15 jours suivants le début de votre activité. 
• Déclarez-vous en tant qu’entrepreneur individuel (EI). Vous devez cocher la case « loueur meublé non professionnel » pour obtenir un numéro de SIRET et demander le code NAF 6820A – Location de logements.
• Immatriculez-vous en nom propre si vous êtes l’unique propriétaire du bien ou si vous l’avez acheté avec votre conjoint marié sous le régime de la communauté. Choisissez l’immatriculation en indivision si vous êtes copropriétaire du bien avec d’autres membres de votre famille.
• Créez votre profil professionnel sur le site des impôts et choisissez le régime fiscal le plus adapté à votre situation.

Vous voici officiellement loueur de meublé non professionnel ! Si vous avez opté pour l’imposition au régime réel simplifié, vous aurez besoin de l’accompagnement d’un cabinet comptable spécialisé en LMNP. 

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Contactez le Cabinet Mosselmans, nous sommes là pour vous aider !

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