Quels sont les avantages fiscaux de la location meublée non professionnelle (LMNP) ?

Vous êtes propriétaire d’un appartement et vous envisagez de le louer meublé ? Vous voulez investir dans l’immobilier locatif pour vous constituer un revenu régulier ? Avec la location meublée non professionnelle (LMNP), vous pouvez bénéficier de réductions d’impôts très intéressantes ! Le Cabinet Mosselmans vous dit tout sur les avantages fiscaux de la LMNP !

En quoi consiste le statut de LMNP ? 

L’activité de loueur de meublé non professionnel (LMNP) correspond à un statut juridique et fiscal précis. Ce statut permet aux propriétaires de biens immobiliers de percevoir des loyers tout en bénéficiant d’une fiscalité très intéressante. 

Vous êtes propriétaire d’une maison, d’un appartement ou d’un studio que vous souhaitez mettre en location meublée ? Commencez par vérifier si vous êtes considéré comme loueur de meublé professionnel (LMP) ou comme loueur de meublé non professionnel (LMNP) par l’administration fiscale.

• Vous avez le statut de LMNP si vos recettes locatives de l’année ne dépassent pas 23 000 € ou la somme des revenus de votre foyer fiscal.
• Vous avez le statut de LMP si vous dépassez l’un ou l’autre de ces deux plafonds.

Vous êtes éligible au statut de LMNP ? Dans ce cas, vous avez le choix entre deux régimes d’imposition qui vous permettent de bénéficier de réductions fiscales. 

Quel est le régime fiscal de la LMNP ?

En tant que loueur de meublé non professionnel, vous percevez des loyers tous les mois de la part de vos locataires. Ces revenus locatifs sont considérés par l’administration fiscale comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). À ce titre, ils doivent être déclarés et soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu. 

Au moment de démarrer votre activité de LMNP, vous devrez choisir entre deux régimes fiscaux : le micro-BIC et le régime réel.

• Si vous percevez moins de 77 700 € de recettes locatives sur l’année, vous êtes automatiquement enregistré sous le régime micro-BIC.
• Si vous percevez plus de 77 700 € de loyers sur l’année, vous sortez du champ du micro-BIC pour être soumis au régime réel.

Chacun de ces deux régimes fiscaux présente des avantages. Dans tous les cas, sachez que même si vous avez droit au régime micro-BIC, vous pouvez choisir d’être imposé au régime réel simplifié s’il s’avère plus intéressant pour vous. 

Quels sont les avantages fiscaux de la LMNP au régime micro-BIC ?

Le régime micro-BIC est un régime fiscal simplifié qui vous permet de tenir une comptabilité très légère. Le principe ? Vous n’avez pas besoin de comptabiliser vos frais réels pour les déduire de votre bénéfice imposable. Pour tenir compte de vos charges, l’administration fiscale applique un abattement forfaitaire qui vient réduire votre assiette d’imposition.

Le montant déduit dépendra de la nature du bien immobilier que vous louez meublé :

• Si vous mettez un appartement ou un studio en location meublée, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 % sur vos revenus LMNP, c’est-à-dire sur la somme de vos loyers et de vos charges locatives.
• Si vous mettez des chambres d’hôtes ou des meublés de tourisme en location saisonnière, vous avez droit à un abattement de 30, 50 ou 71 %. Le montant de la réduction d’impôt dépendra alors de la localisation de votre bien loué meublé.

Le régime micro-BIC est très intéressant si votre activité de LMNP génère peu de frais de fonctionnement. Mais si les charges entraînées par l’entretien et l’équipement de votre bien dépassent le montant de l’abattement, il peut être plus avantageux pour vous de passer au régime réel.

Demandez conseil à votre expert-comptable pour faire le bon choix en fonction de votre situation !

Quels sont les avantages fiscaux de la LMNP au régime réel simplifié ?

Le régime réel est appliqué automatiquement si vos revenus locatifs dépassent 77 700 € par an. Ce régime fiscal correspond à une activité de loueur de meublé de plus importante et susceptible de générer plus de frais de fonctionnement.

En effet, le régime réel vous permet de déduire les charges liées à l’entretien et à l’aménagement de votre logement meublé. Plus intéressant encore, il vous offre la possibilité de tenir compte de l’amortissement de votre bien immobilier et de ses équipements.

Les charges déductibles en LMNP au régime réel

Avec le régime réel, vous pouvez déduire les charges de votre activité de LMNP de vos revenus imposables sous certaines conditions :

• Vos charges déductibles doivent correspondre à des dépenses réalisées en lien avec la gestion de votre bien immobilier.
• Elles doivent être effectives et justifiables grâce à la tenue d’une comptabilité rigoureuse.
• Elles doivent être engagées dans le cadre de l’exercice comptable pris en compte lors de votre déclaration d’impôt.

Vous pouvez par exemple déduire de vos impôts vos honoraires de notaire, vos frais d’agence immobilière, les intérêts de votre emprunt immobilier, vos charges de copropriété et vos frais d’assurances. 

Dans certains cas, ce mécanisme de déduction de charges réduit le bénéfice imposable à zéro. Par ailleurs, avec le régime réel simplifié, vous pouvez enregistrer un déficit en comptabilité et le reporter sur les 10 années suivantes.

La déduction des amortissements en LMNP au régime réel

L’un des principaux avantages fiscaux de la LMNP au régime réel est la possibilité de déduire les amortissements. Dans votre comptabilité, vous pouvez en effet amortir votre bien immobilier, vos travaux, votre mobilier et vos équipements.

Comment ça marche ?

• Avec le temps, vos biens subissent une perte de valeur liée à l’usure et à l’usage.
• Cette dévalorisation est estimée et enregistrée dans votre comptabilité : c’est ce que l’on appelle l’amortissement. 
• Vos biens peuvent être amortis sur des durées variables : 30 ans pour votre bien immobilier et 7 ans pour vos meubles.
• La prise en compte de l’amortissement de vos biens réduit votre bénéfice imposable sur plusieurs années.

Imaginons par exemple que votre bien immobilier est estimé à 150 000 €. Si votre expert-comptable applique un taux d’amortissement de 2 %, vous pourrez déduire 3 000 € de votre revenu imposable !

Peut-on récupérer la TVA en LMNP ?

Vous envisagez d’investir dans l’immobilier pour vous lancer dans la LMNP ? Sachez que vous pouvez récupérer la TVA de 20 % sur l’achat de votre bien sous certaines conditions.

Les critères sont les suivants :

• Vous devez acheter un bien immobilier neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA).
• Votre logement doit être situé dans une résidence de service de type EHPAD, résidence étudiante ou résidence de tourisme. 
• Cette résidence doit proposer quatre services au minimum. Par exemple : un accueil pour les résidents, un espace de restauration, l’entretien des parties communes ou la fourniture de linge de maison.
• Le loyer demandé doit être soumis à une TVA à 5,5 %.
• Vous ne devez pas revendre le logement au cours des 20 prochaines années.

Vous avez besoin d’aide pour préparer votre investissement immobilier et gérer votre activité de LMNP ? Le Cabinet Mosselmans est là pour vous accompagner !

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