Faire un emprunt en SCI : ce qu’il faut savoir

Vous avez décidé de monter une SCI pour acheter un bien immobilier en commun ? Parfait ! Le moment est venu de vous attaquer à l’étape suivante : le financement de votre projet immobilier ! Savez-vous que vous pouvez choisir entre l’emprunt personnel et l’emprunt en SCI pour réaliser votre achat immobilier ? Le Cabinet Mosselmans vous aide à y voir plus clair parmi les différentes façons de souscrire un prêt bancaire pour votre SCI !

Pourquoi faire un emprunt en SCI ?

La société civile immobilière est une forme juridique très pratique pour acquérir ou gérer en commun un ou plusieurs biens immobiliers. Une SCI peut être classique, professionnelle ou familiale. Dans tous les cas, elle présente de nombreux avantages pour la gestion collective d’une maison, d’un appartement ou d’un immeuble. La SCI familiale est particulièrement indiquée pour anticiper la transmission d’un patrimoine familial et alléger le coût fiscal d’une succession.

Mais pour gérer un bien immobilier, encore faut-il l’acheter ! Pour cela, souscrire un prêt bancaire est souvent nécessaire. Pour acquérir un bien immobilier en commun, deux possibilités s’offrent aux associés d’une SCI :

• Contracter des prêts immobiliers individuels, en tant que personnes physiques, pour les réinjecter dans la SCI.
• Contracter un prêt bancaire au nom de la SCI, en tant que personne morale.

Ces deux options permettent d’augmenter le pouvoir d’achat de votre SCI : dans les deux cas, vous mettez en commun les capacités de financement de plusieurs associés. 

Existe-t-il un prêt immobilier particulier pour la SCI familiale ?

Quel que soit le type de société civile immobilière concernée, il n’existe pas d’emprunts spécifiques pour les SCI. Comme pour tout prêt immobilier, les conditions d’emprunt dépendent de la banque sollicitée et de la capacité de remboursement de l’emprunteur. 

Pour calculer la capacité d’emprunt de votre SCI, l’établissement bancaire se base dans tous les cas sur les revenus et la solvabilité de chacun des associés. Il n’y a donc pas d’avantage prédéfini à opter pour un emprunt en SCI ou pour plusieurs emprunts en nom propre. 

La différence entre les deux options dépendra essentiellement de la situation particulière de votre SCI : la capacité d’emprunt individuelle des associés, le choix des modalités de remboursement du prêt et l’objectif du projet immobilier.

Comment acheter un bien immobilier en SCI avec un prêt personnel ?

Les associés d’une société civile immobilière peuvent contracter individuellement des emprunts en nom propre pour acheter un bien immobilier en SCI.

Si vous choisissez cette solution, vous avez deux options : 

• L’apport des sommes empruntées au capital social de la SCI. Chaque associé verse le montant de son prêt au capital de la société et reçoit en contrepartie un nombre de parts sociales correspondant. Si le bien immobilier acheté en SCI est loué, chacun peut récupérer sa quote-part des revenus locatifs pour rembourser son emprunt personnel. Attention cependant : les revenus fonciers ne sont reversés aux associés qu’à la clôture de l’exercice comptable de la SCI. Il peut donc y avoir un décalage entre le début du remboursement du prêt et la perception des revenus locatifs. 
• L’apport des sommes empruntées au compte courant de la société. Chaque associé verse le montant de son prêt sur le compte associé de la SCI. Lorsque la trésorerie le permet, il peut récupérer les fonds versés sans que cela soit considéré comme une rémunération. Cette option est à privilégier si vous souhaitez conserver une certaine équité dans la répartition des parts sociales. 

Cette solution est fréquemment utilisée dans les SCI familiales, lorsque le logement n’a pas vocation à être loué et à générer des revenus. L’emprunt personnel est cependant plus complexe à gérer, puisqu’il faut déposer autant de dossiers de demande de prêt que d’emprunteurs. 

Comment acheter un bien immobilier avec un emprunt en SCI ?

Une SCI peut également contracter un emprunt en tant que personne morale. Dans ce cas, c’est le gérant de la société qui fait la demande de prêt au nom de la SCI. Une fois le prêt accordé, les fonds sont versés sur le compte bancaire de la SCI pour l’achat du bien immobilier. 

Chaque mois, la SCI rembourse les échéances du prêt sur ses fonds propres :

• Les remboursements sont directement prélevés sur le compte bancaire de la SCI. Si le bien immobilier est loué, les loyers couvrent en partie en totalité le montant des mensualités.
• Si le bien immobilier n’est pas loué et que la SCI ne génère pas de revenus réguliers, les associés doivent approvisionner la SCI en compte courant sur leurs fonds propres. Lorsque la trésorerie le permet, ils peuvent se rembourser les sommes avancées.

Si vous empruntez en SCI familiale, votre achat immobilier est protégé par le Code de la consommation. Le compromis de vente sera conclu sous la condition suspensive de l’obtention du prêt par la SCI. Vous ne serez donc pas contraints d’acheter le bien si l’emprunt n’est pas accordé.

Quelle est la meilleure option : l’emprunt personnel ou l’emprunt en SCI ?

Comment choisir entre emprunt en nom propre et emprunt en SCI pour acheter un bien immobilier en SCI ? La réponse est directement liée à la situation particulière de votre SCI.

Le choix peut être fait en fonction de différents critères :

• La capacité et la volonté de chaque associé à contracter un prêt personnel : l’emprunt en SCI permet aux associés qui ne peuvent pas emprunter de détenir une partie d’un bien immobilier. C’est une option intéressante dans le cadre d’une SCI familiale dont certains membres sont des enfants mineurs, par exemple.
• L’objet de la SCI : si vous souhaitez acquérir une résidence principale, sachez que les prêts aidés comme le prêt à taux zéro (PTZ) ne peuvent pas être accordés à une personne morale. Dans ce cas, l’emprunt en nom propre est donc préférable.
• La capacité de la SCI à générer des revenus : l’emprunt en SCI est plus adapté dans le cadre d’un investissement locatif, avec la perception de loyers réguliers.
• Le régime fiscal de votre SCI : si vous optez pour l’impôt sur les sociétés, vous avez la possibilité de passer les intérêts d’un emprunt en SCI en charges, ce qui peut être intéressant.

Enfin, en tant qu’associés de SCI, vous êtes responsables indéfiniment des dettes de la société, à hauteur de votre participation au capital social. Si l’emprunt n’est pas remboursé, quelle que soit sa nature, vous en serez redevable sur votre patrimoine personnel. 

Pour être sûr de faire le bon choix dans la gestion de votre SCI, rapprochez-vous votre expert-comptable : il saura vous conseiller en fonction de votre situation particulière !

Vous avez besoin d’un accompagnement personnalisé dans la gestion de votre SCI ou de votre SCI familiale ?

Demandez conseil au Cabinet Mosselmans, nous sommes là pour vous aider !

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