SCI familiale : tout savoir sur son régime fiscal et bénéficier de réductions d’impôts !

Qu’est-ce qu’une SCI familiale ?

Une société civile immobilière (SCI) est une société qui gère un ou plusieurs biens immobiliers. Dans le cadre d’une SCI familiale, les membres d’une même famille s’associent pour acquérir ou gérer un patrimoine immobilier commun. 

Il faut au minimum deux associés unis par un lien familial pour monter ce type de SCI. Chaque associé effectue un apport au capital de la société, en nature ou en numéraire. Il reçoit en contrepartie un nombre de parts sociales proportionnel à son apport. 

La création d’une SCI familiale implique plusieurs notions fondamentales.

• Le bien immobilier en gestion devient la propriété de la SCI et non plus des associés individuellement.
• L’objet social de la SCI est civil et non commercial : la société ne peut pas avoir une activité commerciale pour objet principal.
• Les associés assument les dépenses liées à la société, notamment la taxe foncière et le coût annuel de fonctionnement, à hauteur de leur quote-part. Ils engagent par ailleurs leur responsabilité illimitée dans la société.

La SCI est une société qui doit être gérée avec soin pour permettre aux associés de profiter de ses avantages. La responsabilité illimitée, par exemple, implique que les associés sont responsables solidairement en cas de dettes.

N’hésitez pas à faire appel à un cabinet comptable pour vous accompagner dans votre gestion.

Pourquoi créer une SCI familiale ?

Si votre famille détient un patrimoine immobilier, la création d’une SCI présente de nombreux avantages pour vous.

• La gestion du patrimoine commun est facilitée par la désignation obligatoire d’un gérant. Celui-ci prend en charge les affaires courantes de la société, ce qui limite le risque de conflits.
• La constitution d’une SCI exclut par définition le bien immobilier des règles de l’indivision. En indivision, les copropriétaires doivent prendre toutes les décisions à l’unanimité. Lors d’un projet de vente en particulier, cela peut générer certains blocages.
• Une SCI familiale permet l’optimisation fiscale de la transmission du patrimoine immobilier dans une famille, grâce à la donation de parts sociales devant notaire.

Créer une SCI familiale est donc un moyen avantageux de gérer son patrimoine immobilier, mais aussi de préparer sa transmission en atténuant le coût fiscal.

Quels sont les avantages fiscaux d’une SCI familiale en cas de transmission du patrimoine immobilier ?

L’un des principaux avantages fiscaux de la SCI familiale est qu’elle permet une défiscalisation en cas de donation d’un bien immobilier. Dans la mesure où le bien est détenu par la SCI, vous pouvez effectuer votre donation sous forme de parts sociales, sans dépasser le plafond imposable.

En règle générale, les bénéficiaires d’une donation sont exonérés d’impôts si cette donation ne dépasse pas 100 000 € sur une période de 15 ans. Cependant, si vous souhaitez transmettre à vos enfants une maison d’une valeur supérieure à 100 000 €, ils devront payer des impôts sur le montant excédant ce plafond.

En montant une SCI familiale, vous pouvez éviter à vos enfants de payer des impôts sur votre donation :

• en effectuant des donations de parts sociales sur plusieurs périodes de 15 ans ;
• en veillant à ce que ces donations de parts sociales n’excèdent pas 100 000 € par période.

Faire une donation permet de transmettre son patrimoine immobilier de son vivant, et ainsi d’exonérer les bénéficiaires du paiement des droits de succession. En cas de donation d’un bien immobilier de plus de 100 000 €, la création d’une SCI est une solution avantageuse.

Quel est le statut fiscal d’une SCI familiale ?

Les revenus d’une SCI familiale, comme les loyers perçus, sont soumis à l’impôt. Deux régimes d’imposition sont alors possibles : l’impôt sur le revenu des associés ou l’impôt sur les sociétés de la SCI.

• L’impôt sur le revenu est retenu par défaut : les associés indiquent leur part des revenus perçus directement sur leur déclaration d’impôts individuelle. La société, dans ce cas, n’a rien à payer.  
• L’impôt sur les sociétés est possible sur option, avec l’application d’un taux fixe de 25 %. Ce choix devient intéressant lorsque le montant du chiffre d’affaires généré par la SCI dépasse la tranche de l’impôt sur le revenu imposée à plus de 25 %.

Par ailleurs, la SCI familiale bénéficie d’une exonération de TVA, sauf en cas de location meublée ou de location nue de locaux professionnels.

Quels sont les inconvénients d’une SCI familiale ?

La fiscalité d’une SCI familiale présente de nombreux avantages pour la gestion et la transmission du patrimoine familial. Il faut cependant garder à l’esprit qu’il s’agit d’une société et que sa gestion doit être rigoureuse.

• Si la SCI contracte des dettes, la responsabilité illimitée des associés les oblige à être solidaires. Autrement dit, chaque associé est personnellement redevable de la dette, en proportion des parts sociales qu’il détient. Il peut être ponctionné sur ses biens personnels pour la rembourser. 
• Si la SCI familiale a opté pour l’impôt sur les sociétés, elle doit tenir une comptabilité irréprochable. Le choix de l’IS permet de reporter les déficits sur les exercices ultérieurs et de prendre en compte l’amortissement des biens immobiliers dans le calcul des résultats. Pour cela, le concours d’un expert-comptable peut être nécessaire.

La bonne tenue des comptes est de la responsabilité du gérant de la SCI familiale. En fin d’exercice social, il doit convoquer une assemblée générale pour faire approuver les comptes à l’ensemble des associés.

Vous avez besoin d’informations complémentaires avant de créer votre SCI familiale ?

Demandez conseil au Cabinet Mosselmans, nous sommes là pour vous accompagner !

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