Comment déclarer les loyers perçus par votre SCI ?

23 juin 2022
Vous avez fondé une SCI pour faciliter votre investissement locatif. Comment déclarer les loyers perçus en fonction de votre rôle dans la SCI, et du régime fiscal pour lequel vous avez opté ? Cet article a pour but de vous apporter les réponses pratiques dont vous avez besoin.

Quels sont les avantages de la SCI dans l’investissement locatif ?

Commençons par ce petit rappel si vous n’avez pas encore sauté le pas : pourquoi réaliser votre investissement locatif en vous appuyant sur une SCI ? Quels en sont les avantages concrets ?

Vous n’êtes pas seul à investir

La sécurité apportée par l’investissement collectif (en famille, avec vos connaissances ou vos collaborateurs) est l’un des premiers arguments en faveur de la SCI. L’apport financier, et donc le risque, se trouvent ainsi allégés.

Vous gérez à votre manière sans prendre toutes les responsabilités

En outre, la nécessité de rédiger des statuts vous invite à réfléchir ensemble sur le fonctionnement et la finalité de votre société civile immobilière. Cela peut paraître un peu contraignant : les règles doivent être fixées et approuvées en amont pour tout ce qui concerne la gestion de la SCI et les bénéfices que vous pourrez en tirer. Mais ce formalisme est également sécurisant, et permet à chacun d’exposer sa vision.

De plus, la relation avec vos locataires ne se conduit plus de personne à personne, mais entre lui et la SCI. Dans bien des cas, cela permet de faciliter les rapports entre bailleur et locataire.

Vous bénéficiez de dispositifs fiscaux et successoraux avantageux

En termes de fiscalité comme de transmission, la création d’une SCI apporte de nombreux avantages :

  • La possibilité d’imposer la SCI à l’impôt sur les sociétés, permettant ainsi de déduire ou d’amortir les frais d’acquisition d’un bien immobilier.
  • Dans le cas d’une SCI imposée à l’IR, la déclaration d’un déficit foncier dans le cas où les charges dépassent les bénéfices.
  • Le régime des plus-values des particuliers qui vous fait bénéficier d’un abattement fiscal au bout d’une certaine durée de détention sur la revente de vos parts du bien immobilier.
  • Les dispositifs fiscaux (Pinel, Malraux, Denormandie) ouvrant des droits à une réduction d’impôt.

La transmission des parts sociales de votre SCI à vos proches est également facilitée. Vous bénéficiez d’abattements fiscaux, et la valeur des parts cédées, d’une décote de 10 % par rapport à la valeur réelle du bien.

Il s’agit d’une liste non exhaustive des avantages offerts par la SCI. Vous avez prévu de vous lancer ? Contactez votre expert-comptable.

Quelle déclaration remplir pour déclarer les loyers de votre SCI ?

Si vous venez de créer votre première SCI, la question des loyers à déclarer est essentielle. Elle dépend de plusieurs facteurs :

  • Le type d’investissement locatif réalisé.
  • Votre position dans la SCI.
  • Le régime fiscal retenu.

Etes-vous gérant ou associé de la SCI ?

En fonction du rôle que vous jouez dans la société civile immobilière, vous ne réalisez pas la même déclaration.

  • Gérant de SCI: Il vous revient de remplir, le cas échéant, les déclarations 2065 ou 2072, et d’y inscrire l’intégralité des loyers perçus.
  • Associé de SCI: Vous devez renseigner votre quote-part sur une déclaration 2042 (impôt sur le revenu), au titre des revenus sur les valeurs mobilières.

Locatif meublé ou non meublé

Ainsi, la déclaration à déposer est différente selon le type de locaux ou de logements que vous mettez en location par le biais de la SCI :

  • Locatif meublé : Vous relevez de la déclaration 2065.
  • Locatif non meublé : Remplissez une déclaration 2072-S ou 2072-C.

SCI imposée à l’IS

L’imposition à l’impôt sur les sociétés offre de nombreux avantages à une SCI : les bénéfices sont imposés au niveau de la société seule, pas de charges sociales, déduction des charges et des amortissements…

Attention toutefois : relever de l’IS ne se justifie pas toujours, et chaque situation doit être évaluée avec soin pour choisir le régime fiscal le plus avantageux. Si vous avez déjà opté pour une imposition à l’IS, il reviendra au gestionnaire de la SCI de déterminer le montant des bénéfices fonciers, puis de présenter ce résultat aux associés durant l’assemblée générale.

Une fois les comptes approuvés, Le gérant déclare ces bénéfices sur un formulaire 2065.

Comment déclarer un déficit foncier ?

Si vos charges sont plus élevées que vous recettes foncières, vous pouvez déclarer un déficit foncier. Celui-ci viendra alors réduire vos revenus personnels, et donc le montant de votre impôt.

Plusieurs conditions sont nécessaires à la déclaration d’un résultat net négatif :

  • Vous ne pouvez déclarer de déficit foncier à l’IS. Seul l’impôt sur le revenu vous offre cette possibilité, au nom du principe de transparence de la SCI.
  • Vous devez avoir souscrit au régime réel, et non au microfoncier. Ce dernier, accessible si vos revenus annuels bruts n’excèdent pas 15 000 € par associé en location non meublée, vous fait déjà profiter d’un abattement forfaitaire de 30 % sur vos revenus fonciers.
  • Le déficit foncier doit être constaté à la clôture de l’exercice fiscal.

N’oubliez pas de tenir compte, dans le calcul des dépenses, les charges déductibles de la SCI. Il s’agit notamment de certains honoraires professionnels (syndic de copropriété, agence de location, société de gardiennage…), des charges de copropriété, des primes d’assurance, des taxes foncières, des intérêts d’emprunt ou encore de dépenses liées aux travaux d’entretien des biens immobiliers.

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